Hipotecas

Posiblemente el mayor desembolso que realiza una persona a lo largo de su vida es en la compra de una vivienda. Llegado ese momento, muy pocas personas disponen de los ahorros necesarios para afrontar el pago debido al alto precio que presentan los bienes inmuebles.  Por ello, recurrir a un préstamo hipotecario para tener acceso a una vivienda en propiedad, va a ser la única vía posible para realizar esa compra en la mayoría de los casos.

Tanto si estás pensando en comprar una vivienda y necesitas pedir una hipoteca para poder hacerlo, o si, por el contrario, ya tienes una hipoteca, pero quieres conocer mejor cual es su funcionamiento, en Solobancos.com te explicamos a continuación en qué consiste este producto financiero.

¿Qué es una hipoteca?

Hipoteca, o préstamo hipotecario, es aquel en el que las entidades financieras nos prestan una suma de dinero, o capital, el cual tendremos que devolver en el plazo pactado a través de cuotas periódicas.  Estas cuotas periódicas, generalmente mensuales, incluirán además de la devolución del capital, los intereses que genere el capital pendiente de devolver.  El préstamo hipotecario incluye como garantía el propio bien que se hipoteca (la vivienda).  Por lo tanto, en caso de impago, la entidad financiera puede subastar la vivienda para recuperar el dinero que nos prestó.

¿Cómo funciona?

Existen tres conceptos fundamentales en cualquier préstamo. El capital que nos prestan, el tipo de interés que pagamos por ese capital (lo que viene a ser el precio del préstamo) y el plazo que tenemos para devolver el capital.

El funcionamiento de un préstamo hipotecario no difiere de uno que no lo sea en cuanto a su modo de funcionar.  Como hemos visto, la única diferencia radica en caso de que no podamos hacer frente a la devolución del préstamo.  Llegados a ese punto, podríamos perder el bien que hemos hipotecado al firmar el préstamo.

El capital.

Es el dinero que pedimos prestado o que la entidad financiera nos presta para adquirir la vivienda. Debemos tener en cuenta que no siempre es posible pedir el 100% del precio que pagamos por la vivienda, de hecho, lo habitual es que nos concedan hasta un 80% del valor de tasación del inmueble o del precio de compra (la menor de estas cantidades)

“Para tener en cuenta…”no es lo mismo precio de compra y valor de tasación.

Precio de la vivienda:  Lo que nos cuesta comprar la vivienda.

Valor de tasación:  Lo que objetivamente cuesta la vivienda según las características del propio inmueble (situación, calidad de construcción, etc.)

El tipo de interés.

El tipo de interés viene a ser el precio que pagamos por el dinero que nos prestan.  Desde el punto de vista de la entidad financiera, el tipo de interés es el beneficio que obtienen ellas por dejarnos el dinero.

A la hora de firmar una hipoteca pactaremos con la entidad el tipo de interés que nos va a cobrar durante la vida del préstamo. Existen tres opciones diferentes en el mercado hipotecario para determinar el tipo de interés que pagaremos por nuestra hipoteca.  Estas tres opciones son:

                Tipo fijo:  Se acuerda un tipo de interés fijo durante toda la vida del préstamo hipotecario.         

                Tipo variable:  El tipo de interés varía en función de un índice de referencia (normalmente el Euribor). En este caso, se acuerda el índice de referencia y el diferencial que pagaremos sobre ese índice.

                Tipo mixto:  Este caso es una combinación de los dos anteriores.  En los primeros años del préstamo se pacta un tipo fijo.  En los siguientes, y hasta la finalización del plazo, se pacta un tipo de interés variable.

El plazo.

El plazo de la hipoteca es el periodo de tiempo acordado para la devolución del capital que nos han prestado.  Este plazo se pacta al firmar la hipoteca y será determinante para calcular las cuotas periódicas y los intereses totales que acabaremos pagando por el préstamo. 

Aunque no hay un plazo estándar, la mayoría de las hipotecas que se firman en España se hacen a un plazo de entre 20 y 30 años.

Una vez conocido el capital, el tipo de interés y el plazo, se suele aplicar el método francés de amortización que da como resultado la forma en que iremos devolviendo el dinero que nos han prestado y los intereses que pagamos por él. Esta forma de amortización genera que durante el principio del préstamo la amortización del capital prestado sea menor y que gran parte de la cuota mensual que pagamos se dedique a pagar intereses.  A medida que avanzan los años, la parte de la cuota que amortiza capital es cada vez mayor y la que se emplea en pagar intereses disminuye considerablemente.

Para ver esto mejor, hemos simulado una la contratación de una hipoteca de 200.000€ a un plazo de 25 años, con un tipo de interés fijo del 2% TIN.

En el primer año de vida la amortización es la siguiente:

Tabla de Amortización
No. MesTipo Interés (%)CuotaAmortizadoInterésCapital Pendiente
00,000,000,000,00200000,00
12,00847,71514,38333,33199485,62
22,00847,71515,23332,48198970,39
32,00847,71516,09331,62198454,30
42,00847,71516,95330,76197937,35
52,00847,71517,81329,90197419,54
62,00847,71518,68329,03196900,86
72,00847,71519,54328,17196381,32
82,00847,71520,41327,30195860,91
92,00847,71521,28326,43195339,63
102,00847,71522,14325,57194817,49
112,00847,71523,01324,70194294,48
122,00847,71523,89323,82193770,59

Cómo vemos, en el primer año de vida del préstamo, pagamos mensualmente más de 300€ de intereses.

El último año de la hipoteca, es decir, pasados 24 años desde la contratación, la amortización es la siguiente:

Tabla de Amortización
No. MesTipo Interés (%)CuotaAmortizadoInterésCapital Pendiente
2892,00847,71830,9416,779231,70
2902,00847,71832,3215,398399,38
2912,00847,71833,7114,007565,67
2922,00847,71835,1012,616730,57
2932,00847,71836,4911,225894,08
2942,00847,71837,899,825056,19
2952,00847,71839,288,434216,91
2962,00847,71840,687,033376,23
2972,00847,71842,085,632534,15
2982,00847,71843,494,221690,66
2992,00847,71844,892,82845,77
3002,00847,18845,771,410,00

Cómo vemos, los intereses que pagamos el último año no alcanzan los 20 € mensuales.

Decíamos al principio que la compra de una vivienda es uno de los mayores desembolsos que una persona realiza a lo largo de su vida.  Para ver la importancia del coste que genera en nuestras finanzas personales a largo plazo, siguiendo el mismo ejemplo de la amortización anterior observamos que la cuota es de 847,71€ mensuales.  Tras 25 años habremos pagado un total de 54.312,47€ de intereses.  Por lo tanto, el hecho de tratarse de prestamos cuyos importes son elevados y que el plazo de devolución es amplio, genera un coste importante para tener en cuenta en nuestra planificación financiera. 

Otros gastos.

El contratar una hipoteca, además del coste que nos genera el propio préstamo en forma de intereses, conlleva que tengamos que asumir otros gastos asociados casi de forma irremediable.

Aunque por ley no es obligatorio que las entidades financieras nos obliguen a contratar ningún seguro de vida o de hogar para la concesión de la hipoteca, lo cierto es que hacerlo en la misma entidad conlleva que las condiciones a pactar mejoren sustancialmente si lo hacemos con ellas mismas.  En la práctica pues, la contratación de estos productos, casi indispensables cuando se adquiere una vivienda, afectará a lo que realmente acabamos pagando.

La forma de tenerlos en cuenta será fijarnos, además del tipo de interés nominal, en la TAE de la operación.  (Conoce qué es la TAE en nuestra Escuela Financiera).  En ella se engloban los costes de estos productos y las comisiones que puedan existir al contratar la hipoteca.  De esta forma, la TAE nos va a permitir la comparación entre las diferentes ofertas que podemos encontrar en el mercado teniendo en cuenta todos los costes existentes.

¿Quieres simular una hipoteca? Simulador Banco de España.

¿Pensando en amortizar anticipadamente? Conoce las ventajas de hacerlo en nuestra Escuela Financiera.

Esta web utiliza cookies propias y de terceros para su correcto funcionamiento y para fines analíticos. Al hacer clic en el botón Aceptar, aceptas el uso de estas tecnologías y el procesamiento de tus datos para estos propósitos. Ver
Privacidad